如今，數(shù)據(jù)中心房地產市場的觀察家們越來越意識到售后回租交易在尋求房地產價值時所產生的顛覆性影響。售后回租交易已經成為一種流行的融資機制。而經驗豐富的房地產分析師表示這些交易在數(shù)據(jù)集中需要非常謹慎。而對于大多數(shù)分析人士來說，這種困惑仍然影響著其得出的結論。

在進一步調查時，許多人發(fā)現(xiàn)在確定買價或租金時，售后回租參與者往往很少考慮房地產本身。了解這些類型的交易對于傳統(tǒng)的房地產類型來說非常具有挑戰(zhàn)性，但在數(shù)據(jù)中心和其他特殊用途房產的世界中，其面臨的挑戰(zhàn)更加復雜。尋求數(shù)據(jù)中心房地產市場價值的分析師必須有足夠的經驗和知識來解決不動產和個人財產組成部分的技術復雜性以及市場上許多售后回租交易的相關性。

市場活動增加

在大多數(shù)案例中，當業(yè)主收到房產契約，并開始以業(yè)主的身份收取租金時，通常會發(fā)生售后回租的交易。租金越高，租戶的信譽越高，其風險越低。這些事項通常發(fā)生在新的數(shù)據(jù)中心設施中，租金高低通常取決于租戶開發(fā)數(shù)據(jù)中心設施的真實和個人財產組成部分。

評估機構強調在評估市場租金時使用售后回租租金的風險，特別是分析租賃是否代表市場水平時。

確定租約是自由協(xié)商的公平交易也很重要。那些不符合這些標準的租賃，如對業(yè)主承租人的租賃或售后回租，通常不能提供市場租金的可靠指標。由于售后回租實際上是一種融資工具，因此不應將其用于估算市場租金。

許多曾經被認為是技術含量低的藍籌股公司，現(xiàn)在已經成為“大數(shù)據(jù)”世界的主要成員，隨著這一轉變，數(shù)據(jù)中心用戶的集體信用評級也得到了提高。對其長期債務發(fā)行享有“投資級”評級的數(shù)據(jù)中心用戶數(shù)量也有所增加。隨著承租方質量的提高，租賃合同的業(yè)主地位的可取性也隨之提高。事實上，業(yè)主希望確保這些承租方的業(yè)務安全，他們通過提供大量資金來換取長期租賃合同（售后回租方式）來尋求更多的租戶租賃。雙方就售后回租交易達成一致意見。數(shù)據(jù)中心房地產是設定這些購買價格的因素之一。最后，評估人員需要確定房地產價值。

數(shù)據(jù)中心房地產的發(fā)展

數(shù)據(jù)中心設施與技術和服務的發(fā)展同步進行。數(shù)據(jù)中心最初是一種提供電信和電力接入的公用設施，隨后發(fā)展成為大規(guī)模的場外設施，其安全性不僅受到訓練有素的專家的管理和控制，而且還受到戰(zhàn)略地點的限制。而現(xiàn)代數(shù)據(jù)中心建設則有所不同，其目標是提供計算資源和安全性，以支持內部的服務器和系統(tǒng)。多層次的系統(tǒng)冗余是市場標準，因為理想的數(shù)據(jù)中心可以保證持續(xù)的性能和安全性。

數(shù)據(jù)中心用戶的典型配置文件也發(fā)生了顯著變化。不僅硅谷高科技傳統(tǒng)租戶的資產負債表有所改善，而且成熟的行業(yè)現(xiàn)在每天產生幾十億字節(jié)的數(shù)據(jù)，需要大量的數(shù)據(jù)中心空間。福布斯2017年發(fā)布的一篇文章指出，“世界上90％的數(shù)據(jù)都是過去的兩年中產生的”。換句話說，當今存在的所有數(shù)據(jù)中有90％的數(shù)據(jù)在兩年前并不存在。物聯(lián)網(wǎng)設備（即使是最低技術含量的產品）已經成為大規(guī)模的數(shù)據(jù)生產者。

稅務評估師面臨的挑戰(zhàn)

數(shù)據(jù)中心行業(yè)的生存和發(fā)展取決于保持良好的“前瞻性”。不幸的是，人們對于最大的業(yè)務開支之一財產稅的認知明顯落后。評估人員很難理解這種房產的財產類型。這些房產的評估通常是不穩(wěn)定的，在交易之后的評估可能發(fā)生爭議，因為評估人員試圖理解這些銷售交易。最終，買房的全部價格往往會被計入房地產。

除了契約交易外，售后回租中的現(xiàn)金流看起來更像是授予貸款而不是剝離房地產。這些交易誤導了市場發(fā)展，使人們相信長期無負擔所有權（費用簡單）權益的價值等同于融資安排的價值。

“雙重征稅”的稅務含義和風險

而個人有形資產、個人無形資產和不動產類型（包括數(shù)據(jù)中心）的復雜結合，也存在雙重征稅的重大風險。在房地產開發(fā)過程中積累稅率長期保持一致。從原始土地到完工建筑結構的價值鏈是一系列的應該納稅事件，在不動產評估、規(guī)則和費率的推導過程中發(fā)揮了相當大的作用。開發(fā)個人財產（如現(xiàn)場變電站）產生的稅收是不同的。不幸的是，當出售一個數(shù)據(jù)中心設施時，這個電力基礎設施的價值會出現(xiàn)在出售價格中，并最終落在不動產評估通知中。

電力基礎設施可以說是數(shù)據(jù)中心設施最有價值的物理要素之一。目前開發(fā)的數(shù)據(jù)中心的電力容量通常為400至500兆瓦，足以供應240，000至300，000個家庭用戶，或為德克薩斯州沃思堡市這樣規(guī)模的城鎮(zhèn)供電�？梢韵胂螅�美國的地方稅收管轄區(qū)通過向這種規(guī)模的社區(qū)或數(shù)據(jù)中心供電來獲得可觀的收入。并將變電站的電力引入數(shù)據(jù)中心設施，其設計應確保在電力的使用、傳輸和采購過程中對稅收進行評估（煤炭發(fā)電與可再生能源發(fā)電的電力市場）。當數(shù)據(jù)中心出售時，其支付的價格是數(shù)據(jù)中心設施電力容量的函數(shù)。

達拉斯／沃思堡數(shù)據(jù)中心評估峰值

如果按電力容量來衡量，美國第二大數(shù)據(jù)中心市場是達拉斯－沃斯堡。該地區(qū)也是積極進行重新評估價值的市場之一。該地區(qū)數(shù)據(jù)中心的平均評估價值在過去5年中增長了80％以上，從平均150美元／平方英尺提高到271美元／平方英尺。最值得注意的是，在售后回租交易之后，房地產評估的價值增加了一倍以上。其中一些原因歸因于房地產市場的基本升值，但其中大部分受到復雜交易的影響，例如售后回租以及對構成數(shù)據(jù)中心設施的不動產要素的誤解。

Altus Group對達拉斯的科林縣的數(shù)據(jù)中心進行評估

達拉斯的科林縣和沃思金融時報近年來對數(shù)據(jù)中心資產進行了一些最引人注目的重新評估�？屏挚h是德克薩斯州最大的數(shù)據(jù)中心集中地，其許多數(shù)據(jù)中心評估的價值在3年內增長了300％，其中一些數(shù)據(jù)中心設施的單價現(xiàn)在超過了1000美元／平方英尺。在某些情況下，稅收優(yōu)惠現(xiàn)在超過了租金。推動這些增長的因素是一次性或組合銷售，其中包括售后回租交易。

許多大規(guī)模數(shù)據(jù)中心運營商表示，他們將尋求在其他提供更合理估價的地區(qū)租賃新的數(shù)據(jù)中心設施�？铝挚h為此也對一些數(shù)據(jù)中心進行了擴建。

人們需要準確了解市場對某些價值要素的反應。有一點可以肯定的是，財產稅的納稅人必須對可獲得的數(shù)據(jù)做出反應，以便得出納稅市場價值的結論。對于不熟悉這些關鍵評估概念的納稅人來說，主管稅務專業(yè)人員和評估師可以在商業(yè)房地產市場這一加速發(fā)展的行業(yè)領域提供幫助。