撰文 ｜ 江珊

來源 ｜ 選址960

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第二批公募REITs正式獲批，這次拿到「入場券」的是華夏越秀高速公路REIT和建信中關村產業(yè)園REITs，基礎設施公募REITs數量升至11只。

至此，北京中關村、上海張江、深圳蛇口、蘇州工業(yè)園等國內頂尖科技園區(qū)均已登上了公募REITs這趟資本快車。

與此同時，以產業(yè)園區(qū)（含物流園）為標的資產的REITs數量達到6只，占比超50％——園區(qū)成為公募REITs香餑餑。

出租率超90％，中國硅谷釋放優(yōu)質資產

首度闖關REITs，中關村拿出了3處優(yōu)質科技載體。 「建信中關村產業(yè)園REIT」原始權益人為中關村發(fā)展集團股份有限公司和中關村軟件園公司，募集9億份，詢價區(qū)間為2．851元－3．350元／份，測算募資規(guī)模26．121億元。 該REIT標的資產為3處園區(qū)物業(yè)，分別為互聯網創(chuàng)新中心5號樓項目、協同中心4號樓項目、孵化加速器項目，資產估值30．73億元，均位于中關村軟件園內。

圖 ｜ 資產估值

圖 ｜ 3處物業(yè)在中關村軟件園的分布

中關村軟件園地處北京上地區(qū)域，是國內首屈一指的科技園區(qū)，也被稱為中國互聯網的「宇宙中心」，盤踞著百度、網易、新浪、騰訊、滴滴等當今國內互聯網巨頭。整個園區(qū)總占地面積2．6平方公里，總建筑面積約195萬平方米。2020年園區(qū)聚集總部和研發(fā)中心700多家，在園從業(yè)人員9．45萬人，園區(qū)每平方公里產值近1300億元，地均產出全國領先。

圖 ｜ 北京主要產業(yè)園區(qū)分布

基于這樣的產業(yè)氛圍，3處物業(yè)保持著90％以上的平均出租率，現金流穩(wěn)定，入駐企業(yè)科技含量較高，收入的市場化程度高。 具體來看標的資產的成色： ①總建筑面積16．68萬平方米，其中互聯網創(chuàng)新中心5號樓、協同中心4號樓、孵化器加速器建筑面積分別為8．22萬平方米、3．18萬平方米、5．28萬平方米。

根據披露信息，與中關村軟件園公司持有運營的其它物業(yè)相較，這3處載體單體面積較大。

②軟件和信息服務業(yè)是最大租戶。截至 2021年6月30日，3處資產的總租戶數共計69 家，租戶行業(yè)涵蓋軟件和信息技術服務、科技推廣和應用服務、商務服務業(yè)等，其中軟件和信息技術服務業(yè)占比較大，占總租賃面積的53．80％。其中，協同中心4號樓由度小滿科技（北京）有限公司及其關聯方整租。

圖 ｜ 租戶所屬行業(yè)分布

③平均租賃期2．93年。截至 2021年6月30日，按租賃面積加權計算的平均租賃期限為2．93 年，據專業(yè)意見，該租賃周期既能保證租戶租金的持續(xù)性和穩(wěn)定性，也有助于業(yè)主在短周期內調節(jié)和吸納新興企業(yè)入駐，靈活調控入駐企 業(yè)的品牌及承租能力。  2020年度，3個項目的營業(yè)收入合計為2．02億元，主要為研發(fā)用房和車位租賃產生的租金收入，不依賴第三方補貼等非經常性收入。

層層闖關，沖破6道轉讓「封印」

值得關注的是，由于標的資產要轉讓，就需要解除相應的轉讓限制。根據相關規(guī)定，構筑在工業(yè)、科研用地上的科技園區(qū)資產轉讓面臨種種限制，與此同時還要遵守國有資產管理等要求。

基金招募說明詳細披露了6個「封印」的解除，涉及北京市政府、海淀區(qū)政府、海淀園管委會、中關村管委會、北京市規(guī)自委、債權人等多個主體的批準或同意。

第一個是《中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)條例》項下關于「土地使用權轉讓」的限制，通過取得北京市政府、海淀區(qū)政府的批準得以解除；

第二個是《北京市人民政府關于加快科技創(chuàng)新構建高精尖經濟結構用地政策 的意見（試行）》（也即業(yè)內所稱39號文）項下關于「土地使用權、房屋所有權、股權轉讓」的限制，通過取得北京市政府的批準得以解除；

第三個是「北京市已建成產業(yè)項目相關規(guī)定」項下「土地使用權、房屋所有權、股權轉讓」的限制，通過取得海淀區(qū)政府、海淀園管委會的批準得以解除；

第四個是土地出讓合同項下關于「土地使用權轉讓」的限制，通過取得北京市規(guī)自委的批準得以解除；

第五個是國有資產管理規(guī)定項下關于「土地使用權、房屋所有權、股權轉讓公開交易」的限制，通過中關村管委會的批準得以解除； 第六個是相關借款合同項下關于「土地使用權、房屋所有權、股權轉讓」的限制條件，通過北京銀行上地支行的同意程序得以解除。 作為北京首個科技園區(qū)REIT，相信上述流程也為其它園區(qū)作出了「示范」。 據中關村發(fā)展集團相關負責人介紹，該RIETs項目是中關村發(fā)展集團推動改革轉型、探索園區(qū)發(fā)展新型融投資模式的「破題之舉」、「創(chuàng)新之舉」。通過資產證券化的方式，使園區(qū)物業(yè)資產流動起來，可大幅縮短科技園區(qū)項目投資回收期，提高科技園區(qū)投資建設的可持續(xù)性；最終是要為雙創(chuàng)主體提供更低價優(yōu)質的服務，推動園區(qū)發(fā)展模式向與雙創(chuàng)主體共成長的「新經濟」轉型。

僧多粥少，資金密集進場

優(yōu)質資產打底，第二批REITs熱度頗高。市場消息顯示，目前機構參與熱情高漲，甚至出現「爭相搶購」的盛景，預計認購價格和倍數都將超過預期。 實際上，首批9只公募REITs產品認購就已經很搶手，于今年5月31日同一天起售，數只產品開售即「秒光」，9只REITs全部完成募集目標，最終完成發(fā)行份額64億份，發(fā)行總規(guī)模約314億元，有效認購戶數144．47萬元。 根據披露，建信中關村產業(yè)園REIT回收資金將用于兩個在建的園區(qū)項目：位于北京石景山區(qū)的中關村工業(yè)互聯網產業(yè)園；位于北京門頭溝區(qū)的中關村（京西）人工智能科技園I 期。 另外值得關注的是，同為產業(yè)園區(qū)REIT，第二批申報名單中還有「國泰君安臨港東久智能制造產業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金」，但目前未出現在本批獲批發(fā)行名單中，暫時「留級」。

根據上交所下發(fā)的反饋意見，要求國泰君安資管說明，基礎設施原始權益人是否符合相關要求、基金管理人對基礎設施出具的盡職調查報告是否符合相關要求。
另據選址960了解，目前尋求優(yōu)質園區(qū)資產的金融捕手亦非�；钴S。